Entrevista a CEO de Quabit 07/03/2012

"Los que quieren comprar piso ahora llegan tarde. Los buenos ya se han vendido"

Han recibido un importante balón de oxígeno. Gracias a un acuerdo de refinanciación de su deuda con más de una veintena de bancos acreedores, Quabit Inmobiliaria podrá continuar operando al menos durante cinco años. La compañía sufre, como el resto de inmobiliarias cotizadas, el castigo bursátil de los especuladores y la falta de crédito para sacar adelante nuevos proyectos y vender sus viviendas. Sin embargo, tras la aprobación de la reforma financiera han observado un ligero cambio en la actitud de las entidades. Su consejero delegado, Alberto Quemada, habla con El Confidencial:

Pregunta: ¿Echa en falta que la reforma financiera no vaya acompañada de una reforma inmobiliaria?

Respuesta: El sector inmobiliario ha pasado de ser el sector estrella a estar demonizado. De hecho, no se ha hecho ningún cambio normativo destinado al sector. A esto se suma la falta de corporatividad que ha existido hasta hace muy poco dentro de nuestro mercado a diferencia, por ejemplo, de la banca, con un lobby muy potente. En los últimos 10 años, nuestra actividad estaba orientada a maximizar resultados, lograr la mayor rentabilidad. En esos momento, una modificación legislativa no parecía necesaria. Ahora, sin embargo, es necesario que el Gobierno atienda las necesidades de nuestro sector. No olvidemos que hemos generado mucho trabajo y riqueza y adurante el decenio 1998-2008, hemos tenido una repercusión directa en el crecimiento económico de más del 20%. El negocio inmobiliario reclama reformas estructurales que permitan regenerar el tejido empresarial y financiero en general y solucionen tres necesidades básicas del sector: fortalecimiento de los balances empresariales, financiación de la actividad promotora y solución al problema del suelo.

P: ¿Por dónde va a venir la reestructuración del sector?

R: Es muy difícil que sigamos como hasta ahora. En la reconversión del sector habrá que tener en cuenta a los nuevos players, las inmobiliarias de los bancos que, de momento, se han estado dedicando a vender pisos con fuertes ajustes pero que tienen un serio problema, los miles de millones en suelo que necesitan ser gestionados para que puedan salir de sus balances. Sus carteras inmobiliarias son muy superiores a las de las propias inmobiliarias. Por eso no descarto fusiones y operaciones corporativas con inmobiliarias que, como nosotros, tenemos capacidad, experiencia y personal especializado para gestionar y desarrollar el suelo. En este sentido, es fundamental establecer un canal de colaboración con las entidades financieras, que actualmente cuentan con importantes carteras de activos inmobiliarios, para abordar conjuntamente los temas del sector.

P: ¿La salida a bolsa de esa nuevas inmobiliarias es una opción?

R: Ahora mismo no es la opción más acertada. Sería más apropiado pensar en una fusión con otra compañía que ya esté cotizando. Sería más factible que aportasen activos, por ejemplo, a una ampliación de capital de una empresa cotizada. Esos activos dejarían de figurar en los balances y ya no tendrían que provisionarlos. Otra opción sería capitalizar deuda. Esto es, cambiar deuda por capital, por acciones de una compañía cotizada. 

P: ¿Se consideran una inmobiliaria zombie?

R: En absoluto. Es cierto que algunas compañías desaparecerán pero otras conseguiremos salir adelante. Gracias a la reestructuración de la deuda nosotros tenemos asegurada la actividad hasta 2016. Hasta entonces no tenemos que devolver la deuda ni los intereses. Por lo que estamos en una situación lo suficientemente holgada respecto a otras empresas, aunque limitada por las dificultades de financiación y restricción crediticia.
P: La reestruturación de la deuda, ¿es sólo una patada hacia adelante?
R: El principal objetivo era ganar tiempo. Pero con el nuevo pacto de reestructuración se ha reducido el endeudamiento de la compañía, hemos bilateralizado todo el préstamo sindicado, y hemos refinanciado a cinco años toda la deuda financiera y sus intereses. Además, nos permite disponer de financiación para cubrir las necesidades de liquidez de la compañía durante al menos los próximos dos años.
P: ¿Qué ha supuesto el nuevo pacto con la banca?
R: Había que buscar algo diferente ya que nos encontramos ante una situación completamente nueva. La principal novedad del nuevo pacto de refinanciación es la bilateralización de la deuda sindicada, hito de referencia para otras compañías en procesos de reestructuración de su deuda. Cada entidad tiene asignados en garantía de su crédito unos activos concretos de la compañía, en lugar de un porcentaje de la cartera total. Es la mejor solución para garantizar la estabilidad de la compañía porque facilita la gestión de cada uno de los activos y su financiación.
P: ¿Qué ventaja supone esto respecto a la situación anterior?

R: Nos permite una operativa más flexible y un mejor desarrollo de nuestro negocio en general y de cada proyecto en particular. Antes necesitábamos la unanimidad de todos los acreedores para sacar un suelo adelante. Ahora, con el nuevo pacto, las entidades financieras se están mostrando más proclives a conceder financiación para determinados proyectos. Además, la reforma financiera está siendo positiva. Ha supuesto un palo muy grande para las entidades porque tendrán que provisionar el 80% del suelo. Pero teniendo en cuenta que este porcentaje se reduce al 65% si lo promueven y al 35% cuando se transforma en viviendas terminadas, hemos notado un cambio de actitud en algunas entidades que prefieren, en lugar de quedarse con los activos, que les presentemos un proyecto viable. Ellos nos dan financiación y nosotros conseguimos sacar adelante ese suelo. No olvidemos que el suelo por sí solo es ilíquido. La posibilidad de vender una vivienda es mucho mayor que el suelo, que en sí mismo no encontrará salida en el mercado en muchos años. 

P: ¿Cuál ha sido vuestro margen para bajar los precios de lo pisos?

R: Hasta ahora, el precio de venta se correspondía con el 100% de la hipoteca contraída con la entidad, sin quitas. Imagina que el precio inicial es 100 y la hipoteca son 60 y que entre el coste del suelo y de construcción tuviésemos que vender a 80. El precio mínimo para ese inmueble sería 60 y no podríamos bajar de ahí salvo que el banco me permitiera rebajar la hipoteca, por ejemplo, a 50. Hasta ahora no teníamos otra opción que vender a 60, vendiendo con pérdidas contables pero sin tener que poner dinero. Sin tocar la caja. Nosotros, por ejemplo, no hemos bajado los precios más de un 25%. Ahora estamos intentando que las entidades nos permitan realizar alguna rebaja más y esperamos poder realizar una bajada adicional entre el 10% y el 20%. Dependerá de la ubicación de la promoción, porque hay zonas donde ya no se pueden ajustar más los precios. Pero también de la capacidad de negociación con las entidades. Con unas resulta más fácil negociar que con otras, que prefieren quedarse con el activo. 

P: ¿Es buen momento para comprar?

R: Los que quieren comprar piso ahora ya llegan tarde. Los pisos buenos ya se han vendido. Hace dos o tres años nosotros teníamos unos 30 áticos, ahora ya no nos queda ninguno. Han perdido la oportunidad. Los precios de los inmuebles de peor calidad seguirán bajando. El cuarto sin ascensor todavía puede bajar, lo que se tiene que plantear el comprador si ése es el piso que quiere y necesita. Otra cosa es que en lugar de comprar por necesidad compre como inversión. En el primero de los casos, cuando una familia o una pareja compra porque lo necesita, el precio es un factor importante, pero no el único. La ubicación, la zona, etc. De lo contrario se irá a vivir donde no le gusta.
P: Entonces, ¿por qué no compra la gente?
La decisión de aplazar la compra por parte de miles de españoles se debe sobre todo a la situación económica. Necesitan confianza en que no van a perder el puesto de trabajo. Con la incertidumbre actual, la gente no compra. Ahora, sólo lo hace quien tiene una situación solvente y no teme por su empleo. Pero se está formando una bolsa de demanda que comprará cuando remonte la situación económica lo acabará haciendo.
P: ¿Han tocado suelo los precios y es cierto que no se necesita construir más viviendas?
R: Hay una tendencia a generalizar todo. Respecto a los precios, por ejemplo, los estudios no son nada fiables. Hay zonas en España donde los precios están subiendo o donde van a comenzar a hacerlo como algunas zonas de Madrid. También se dice que no se necesita construir más viviendas y eso tampoco es cierto porque hay zonas donde se ha agotado el stock. De hecho, hay una demanda que siempre va a existir y que podría rondar perfectamente las 300.000 viviendas. Nuestro objetivo es buscar las zonas donde está esa demanda. También es cierto que hay otras zonas en las que hasta que los bancos no vendan sus pisos no se va a poder construir.
P: ¿Podemos esperar un 2012 mejor para el sector inmobiliario?
R: No va a ser tan malo como 2011. Será claramente mejor aunque la primera parte del año será muy dura, para mejorar en la segunda mitad. La recuperación del sector inmobiliario es clave para que el sector financiero supere su crisis y cierre con éxito la segunda fase de su reestructuración. Sí confío en que la situación cambie a partir del verano. El sector financiero se reestructurará en una decena de entidades y será entonces más factible que fluya el crédito al sector inmobiliario para desbloquear la situación y dar salida a proyectos concretos.  

P: ¿Quién tiene la culpa de la situación actual?

R: Lo que ha sucedido es que en España el problema inmobiliario ha sido mucho más exagerado que en otros países por las especiales circunstancias de bonanza económica que hemos vivido y por algo que valoro muy positivamente: un sector financiero muy ágil, con mucha capacidad hipotecaria y de concesión de crédito.
P: ¿Aprenderemos de los errores del pasado?
R: Por supuesto. Los precios no volverán a subir cinco o seis veces por encima de la inflación como en los años del boom inmobiliario. Y apuesto por un sector en el futuro más profesionalizado y diversificado, capaz de construir al año unas 200.000 o 250.000 viviendas.
P: ¿Cuál es la situación en bolsa de Quabit?
R: Todos los valores inmobiliarios tienen muy poca liquidez y son valores en el punto de mira de los especuladores, tanto compradores como vendedores. Pero en ningún caso la cotización actual refleja el valor real de la compañía. A raíz de la refinanciación de la deuda hemos notado que se ha despertado el interés de fondos agresivos extranjeros, inversores extranjeros y algunas entidades financieras dispuestas a cambiar capital por deuda por entrar en nuestro capital. La ventaja de entrar ahora en nuestro capital es que la acción está desplomada y los precios de entrada son muy atractivos. Si esto se concretase contaríamos con el dinero de estos nuevos socios así como de las entidades financieras para sacar adelante algunos proyectos.